Vielen Dank an Mario Hahn der mir diesen interessanten Artikel zur Verfügung gestellt hat!
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Was macht Immobilien eigentlich so interessant?
In letzter Zeit werde ich immer öfter
gefragt, was denn an der Anlageklasse Immobilien so besonders sei oder warum
ich ausgerechnet Immobilien als Kapitalanlage immer wieder gerne empfehle. Aus
zeitökonomischen Gründen und weil es auch Sinn macht, diese sehr interessante
Assetklasse mal zusammenzufassen, habe ich mich entschieden, diesen Artikel zu
schreiben. Vorab will ich sagen, dass all die kommenden Argumente für
Immobilien voraussetzen, dass man kein zu teures Objekt in einem überhitzten
Markt wie München, Frankfurt, Hamburg, etc. kauft, sondern ein solides
Investment an einem guten B-Standort kauft.
Hier
könnte man in Bayern gerade Nürnberg und die Oberpfalz als Beispiel nennen, in
Sachsen sind hier Leipzig, Chemnitz und Dresden sehr interessant. Die
Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt - Magdeburg - ist die letzten Jahre auch
stark gekommen und wächst auch aktuell unaufhaltsam weiter, gleiches gilt für
Halle. Und in meiner Heimatregion - Tirol - wo es gemeinhin bekannt ist, dass
Immobilien sehr teuer sind, findet man gerade in kleineren Städten entlang der
A12 immer wieder passende Immobilien zu einem fairen Preis. Natürlich ist das
nur ein Auszug aus den Märkten, mit denen ich mich intensiver befasse. Es gibt
bei weitem mehr attraktive Standorte! Nun aber zu den meiner Meinung nach
größten Vorteilen von Immobilien...
Immobilien
schlagen Aktien
Zugegeben
- mit dieser etwas reißerischen Aussage mache ich mich bei dem einen oder
anderen Leser vielleicht etwas unbeliebt, aber ich will damit die Aufmerksam
auf den wohl größten Vorteil von Immobilien richten: Der Möglichkeit, das
eigene Kapital ohne größere Probleme hebeln zu können. Durch die Tatsache, dass
man Immobilien bei normaler bis guter Bonität und bei passendem Objekt so gut
wie immer mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanzieren kann (und soll!),
steigt die Rendite auf das eingesetzte Kapital enorm - mittlere zweistellige
Renditen sind dann keine Seltenheit. Und das komplett seriös und legal.
Um das
besser zu verstehen, erkläre ich es am nachfolgenden Beispiel. Wir gehen hier
von einer Immobilie aus, die inkl. Kaufnebenkosten 100.000€ kosten soll und
jährliche Mieteinnahmen von 6.000€ generiert. Wir vernachlässigen hier außerdem
die nicht umlagefähigen Kosten und Steuern, da es primär darum geht, den Effekt
des Fremdkapitals zu demonstrieren. Schauen wir uns die Verzinsung des
eingesetzten Kapitals (=Eigenkapitalrendite) also nun an, wenn man die genannte
Immobilie zu 100% aus eigenen Mitteln finanzieren würde:
Sechs
Prozent - klingt eigentlich schon ziemlich gut, wenn man es mit den Zinsen auf
dem Tagesgeldkonto und mit Lebensversicherungen vergleicht. Im Vergleich dazu
konnte man mit Aktien über die letzten 30 Jahre im Schnitt je nach Betrachtung
zwischen 7% und 13% verdienen - hier verliert unsere Immobilie also im direkten
Vergleich. Was passiert nun aber, wenn man eine Immobilie mit einem hohen
Fremdkapitalanteil kauft? Das ist bei Aktien nur bedingt möglich, denn die
meisten Banken haben keine Freude mit einem Wertpapierdarlehen und vergeben
diese - wenn überhaupt - nur gegen hohe Zinsen. Das liegt primär daran, dass es
für eine Bank hoch riskant ist, Geld für Wertpapiere zu verleihen, da Aktien
unter Umständen sehr volatil sein können und der ausgeliehene Betrag daher
nicht ausreichend besichert ist. Aber zurück zu unserer Immobilie - Banken
lieben es, bei guter persönlicher Bonität und einem passenden Objekt, Geld für
Immobilien zu verleihen. Warum? Das gekaufte Objekt reicht oftmals als
Sicherheit für die Bank, da Immobilien gemeinhin als sehr wertstabil gelten. Im
nachfolgenden Beispiel haben wir die selbe Immobilie zu gleichen Konditionen
gekauft. Allerdings haben wir dieses Mal nur 10.000€ aus eigenen Geldern
eingesetzt, die anderen 90.000€ haben wir mit Hilfe einer Bank zu 2%
finanziert. Wie entwickelt sich die Verzinsung auf unser eingesetztes Kapital?
Seht selbst:
Satte 42%
- pro Jahr! Nur durch Veränderung des Eigenkapitaleinsatzes haben wir
unsere Rendite versiebenfacht! Natürlich muss man an dieser Stelle
anmerken, dass einem dieser Hebel mit Hilfe von Fremdkapital nur dann diesen
enormen Vorteil bringt, wenn man das anzulegende Kapital komplett unterbringen
kann. Unter Umständen benötigt man, um bei diesem Beispiel mit 100.000€
Eigenkapital zu bleiben, also mehr als eine Wohnung, um den Fremdkapitalanteil
hoch halten zu können. Das ist im Übrigen auch einer der "Tricks",
den sich vermögende Menschen zu nutze machen, um so schnell zu wachsen. Wenn
ihr also in Zukunft wieder mal lest, dass die Reichen immer reicher werden,
dann wisst ihr jetzt zumindest einen Grund, warum das so ist. Will ich damit
von Wertpapieren abraten? Nein, nicht prinzipiell. Zur Absicherung von Vermögen
eignen sie sich mindestens so gut wie Immobilien und sind zudem liquider als
Immobilien - also leichter und schneller zu verkaufen. Wer aber daran
interessiert ist, Vermögen mit hoher Sicherheit in großem Stil aufzubauen und
sein Kapital langfristig binden will und kann, der sollte aufgrund des oben
gezeigten Fallbeispiels unbedingt Immobilien in seine Strategie mit einbauen.
Je früher man damit anfängt, desto besser!
Bei
Immobilien gilt: "Die Inflation ist dein Freund"
Mit der
Inflation ist es immer so eine Sache - die meisten hassen sie, einige lieben
sie. Und - wer hätte das gedacht - Immobilienbesitzer sind diejenigen, die am
meisten Freude mit der Inflation haben. Warum? Weil Inflation nicht nur
Guthaben entwertet, sondern auch Schulden! Auf der einen Seite wird das
Darlehen, das man zum Zeitpunkt t0 aufgenommen hat, durch die Inflation von
Jahr zu Jahr weniger wert. Denn 90.000€ Schulden, die man dieses Jahr aufnimmt,
sind in 10 Jahren bei weitem weniger wert, als heute - genau wie jedes Guthaben
eben auch. In der Realität spürt man den Effekt aber erst dann, wenn man den
Blick von der Ausgabenseite auf die Einnahmenseite richtet. Denn üblicherweise
sind fast alle gängigen Mietverträge an die Inflation gekoppelt und damit
wertgesichert. Faktisch bedeutet das, dass die Einnahmenseite mit der Zeit bei
gleich bleibender Ausgabenseite ansteigt. Um beim obigen Beispiel zu bleiben,
schauen wir uns noch einmal die Eigenkapitalrendite an, wenn wir die Mieten
nach 2, 6 und 10 Jahren um je 1,5% p.a anheben – und das ist ein sehr konservativer
Wert. Die Zinsbelastung belassen wir in dem Beispiel – obwohl diese mit
zunehmender Tilgung des Darlehens sinken würde – gleich hoch, um
Vergleichbarkeit zu gewährleisten.
Eingekapitalrendite ab dem 2. Jahr
Eingekapitalrendite ab dem 6. Jahr
Eingekapitalrendite ab dem 10. Jahr
Obwohl
die Mieterhöhungen unter der durchschnittlichen mittleren Inflationsrate lagen
und obwohl wir die eigentlich sinkenden Zinskosten nicht mit einberechnet
haben, steigt die jährliche Eigenkapitalrendite hier in zehn Jahren um weitere
10% p.a.! Und das Beste daran: Diese Erhöhungen sind planbar und erst mal nicht
oder nur bedingt von der Weltwirtschaft oder der Laune eines
Vorstandsvorsitzenden abhängig, wie es bei Dividendenaktien der Fall wäre. Die
Inflation bringt außerdem einen weiteren Effekt, den wir Immobilienbesitzer
lieben, mit – sie ist einer der Faktoren, welche die Wertsteigerung von
Immobilien (für Immobilienbesitzer positiv) beeinflussen. Neben vielen anderen
Faktoren wie Angebot & Nachfrage und geographischen Einflüssen wie
Platzmangel (Tirol ist hier ein gutes Beispiel) ist die Inflation für einen
guten Teil der Wertsteigerung verantwortlich.
Das bedeutet also, dass Inflation nicht
nur die Einnahmenseite positiv beeinflusst, sondern im Falle eines
Verkaufes auch höhere Verkaufspreise ermöglicht. Während also das Gros
der Menschen sich beklagt, dass man immer weniger für sein Geld bekommt, reiben
sich Immobilienbesitzer die Hände, weil hohe Inflation nur positive Effekte für
sie hat.
Gewohnt
werden muss immer
Es mag
banal klingen, aber wir Menschen werden wohl auch in 50 Jahren noch einen Platz
zum Wohnen brauchen. Der eine oder andere Trend könnte die Art, wie wir wohnen,
zwar stark beeinflussen – Stichwort Mikroappartements oder Mobile Homes – das
ändert aber nichts daran, dass Wohnraum immer gefragt sein wird. Wer also an
Standorten mit positiver wirtschaftlicher Prognose investiert, besitzt ein Gut,
das heute und auch in Zukunft viele Menschen haben werden wollen. Und hohe
Nachfrage ist bekanntlich positiv für die Wertentwicklung ist, dürfte uns allen
klar sein.
Gerade
in den letzten Jahren zieht es die Menschen aufgrund der vielseitigen
Möglichkeiten und besseren Jobchancen immer stärker in die Städte.
Mittelfristig bewirkt das weiterhin steigende Preise in den Städten, während
Preise auf dem Land fallen oder stagnieren werden und eine durchgehende
Vermietbarkeit dort teilweise nicht mehr gegeben ist. Wird das immer so
bleiben? Keine Ahnung, es gibt sowohl für die Urbanisierung als auch für die
Flucht auf’s Land Theorien, wie sich die Zukunft entwickeln könnte, das ist
also eine Glaubensfrage. Ich persönlich glaube aber an die Urbanisierung.
[Nur in
Deutschland] Immobilien können steuerfrei verkauft werden
Während
sich die Immobilienmärkte weltweit stark unterscheiden – in Asien gilt das
Wohnen in einer Mietwohnung beispielsweise als ein Zeichen von Armut – sind die
Deutschen, Österreicher und auch die Amerikaner Freunde des Mietens. Die höhere
Flexibilität in der Lebensplanung ist oftmals der Grund für diese Entscheidung.
Steigende Preise für Eigentumswohnungen werden diesen Trend mittelfristig wohl
weiter unterstützen, was zu einer anhaltenden Nachfrage nach Mietwohnungen
führen wird. Für Deutschland existiert in diesem Zusammenhang aus gesetzlicher
Sicht eine weitere sehr interessante Ausnahme: Das Verkaufen von
Immobilien aus dem Privatbestand ist nach 10 Jahren des Haltens steuerfrei.
Konkret bedeutet das, dass sämtliche Wertsteigerungen ohne einen einzigen Euro
an Steuer mitgenommen werden können. Das ist einzigartig und mit
keiner anderen Anlageklasse machbar!
Fazit
Kombiniert
man jetzt die genannten Effekte, so hat man eine Kapitalanlage, die dauerhaft zweistellige
Renditen auf das eingesetzte Kapital bietet, die Inflation zu ihrem
Gunsten nutzt und nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann.
Die Bevölkerungsprognosen und immer neue Flüchtlingsströme werden die
anhaltende Nachfrage nach Wohnraum vermutlich hoch halten, wenn der Standort
der Immobilie passt. Dem gegenüber steht die Ortsgebundenheit, die bei
eventuellen Kriegen oder lokalen Krisen den Wert negativ beeinflussen kann. Im
Gegensatz zu Aktien ist der Wert von Immobilien außerdem bei weitem nicht so
transparent und ein Verkauf kann sich über mehrere Monate hinziehen. Für
Anleger, die ihr Eigenkapital möglichst gewinnbringend anlegen wollen und
bereits früh Vermögen aufbauen wollen, sind Immobilien meines Erachtens
trotzdem die mit Abstand beste Anlageform, solange man nur mit Kapital
arbeitet, das man kurz- und mittelfristig nicht benötigt. Aber das gilt ohnehin
für alle Anlageklassen.
Bevor
jetzt die Aufschreie kommen – ja, natürlich können Preise auch mal fallen und
mittelfristig Mieten auch mal stagnieren oder sogar leicht fallen, durch eine
globale Finanzkrise beispielsweise. Das würde dann aber auch alle anderen
Anlageformen betreffen. Wie überall sonst gilt außerdem auch bei Immobilien:
Wir haben alle keine Glaskugel und wissen nicht, was die Zukunft bringen wird.
Fakt ist aber, dass wir es uns bei der aktuellen Zinspolitik der EU nicht
leisten können, das Geld auf dem Konto liegen zu lassen. Und wenn ich mich für
eine Anlage entscheiden müsste, dann würde ich mich aufgrund der oben genannten
Vorteile immer für eine Immobilie entscheiden.
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